by Phan An 
Cùng Phan An nhìn lại những sự kiện nổi bật trong một năm đầy biến động của thị trường bất động sản Việt Nam 2022:
1. Bỏ cọc đấu giá đất tại Thủ Thiêm
Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. HCM tổ chức bán đấu giá lần lượt 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm. Công ty TNHH đầu tư Ngôi Sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng đấu giá lô đất 3-12. Thời điểm đó, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với số tiền 24.500 tỷ đồng, hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây cũng là mức giá đất cao nhất tại TP. HCM và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.
Tiếp đó, Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh trúng đấu giá lô đất 3-9, diện tích 5.009,1m2 với giá 5.026 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Sheen Mega trúng đấu giá lô 3-8, có diện tích 8.500m2 với mức 4.000 tỷ đồng; Công ty Cổ phần Dream Republic trúng đấu giá lô đất 3-5, có diện tích 6.446m2 với mức 3.820 tỷ đồng.
Tuy nhiên, ngày 11/1/2022, lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu trước đó với giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm.
Sau Tân Hoàng Minh, lần lượt sau đó cả 3 doanh nghiệp kể trên đều bỏ cọc mặc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Sau khi 4 doanh nghiệp bỏ cọc thì các lô đất này được giao lại cho Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. HCM quản lý. Trong thời gian tới, đơn vị này sẽ tổ chức đấu giá lại các lô đất này tùy thuộc vào quyết định của UBND TP. HCM.
Được biết bốn doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên ngày 10-12/2021 mất cọc hơn 1.051 tỉ đồng, trong đó Công ty cổ phần Sheen Mega tiền đặt cọc hơn 203,75 tỉ đồng. Công ty cổ phần Dream Republic mất cọc 115,6 tỉ đồng, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỉ đồng và Công ty TNHH đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh mất cọc hơn 145 tỉ đồng.
2. Trái phiếu với doanh nghiệp bất động sản
Thời điểm cuối năm, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản chạy đua để mua lại các lô trái phiếu đã phát hành dù nhiều đợt phát hành vừa được thực hiện. Công ty cổ phần Sunshine Homes vừa thông báo mua lại trái phiếu trước hạn với quy mô 500 tỉ đồng. Tập đoàn Novaland đã có nhiều đợt mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá tị hơn 1.150 tỷ đồng, tiếp đó là Hưng Thịnh Land mua lại 4 triệu trái phiếu, Phát Đạt mua trước hạn 338,7 tỷ đồng trái phiếu,…
Tính đến hết tháng 10/2022, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445 nghìn tỷ đồng, tức chiếm gần 34% trong tổng trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính đạt hơn 896 nghìn tỷ đồng.
Mặc dù hoạt động rút trước hạn của nhà đầu tư và mua lại trái phiếu đã phát hành gây không ít khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, điều này cũng đã góp phần giảm đáng kể áp lực từ số dư trái phiếu sẽ đáo hạn còn lại tại thời điểm hiện nay.
Số liệu cập nhật của FiinRatings cho thấy, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11/2022 đến ngày 31/12/2022 chỉ còn ở mức 21,85 nghìn tỷ đồng. Tuy số dư này không lớn nhưng vẫn đến phần nhiều phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết và hầu như không có thông tin tài chính về tổ chức phát hành. Kỳ vọng các biện pháp tái cấu trúc nợ sẽ được thực hiện trong thời gian sớm, nhất là các trái phiếu nếu được phân phối thứ cấp đến các nhà đầu tư cá nhân.
Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119,05 nghìn tỷ đồng và năm 2024 là 111,81 nghìn tỷ đồng.
3. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động bị khởi tố, bắt tạm giam
Trong năm 2022, đã có một số lãnh đạo doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản bị bắt tạm giam, truy tố để điều tra sai phạm.
Cụ thể, tháng 3/2022 Chủ tịch tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết bị khởi tố, bắt với cáo buộc “thao túng” và “che giấu thông tin chứng khoán”. Cùng với ông Quyết, nhiều cá nhân thuộc Công ty CP Tập đoàn FLC, Công ty CP Chứng khoán BOS và các công ty cũng đang bị điều tra về hành vi “thao túng thị trường chứng khoán”, “che giấu thông tin trong hoạt động chứng khoán” trong sai phạm xảy ra ngày 10/1.
Tháng 4/2022, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an ra Quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh và các tổ chức, đơn vị có liên quan. Đồng thời, ra các quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam, Lệnh khám xét đối với Đỗ Anh Dũng và sáu bị can đồng phạm về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Theo kết quả điều tra ban đầu, từ tháng 7/2021 đến tháng 3, ông Dũng và các cá nhân tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có hành vi gian dối, sử dụng 3 công ty thành viên và các công ty liên quan để phát hành 9 đợt trái phiếu trái quy định pháp luật, tổng trị giá 10.300 tỉ đồng.
Đầu tháng 10/2022, Cơ quan cảnh sát điều tra (C03) Bộ Công an đã ra quyết định khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty CP Tập đoàn Đầu tư An Đông và các tổ chức, đơn vị có liên quan.
Cơ quan điều tra thực hiện lệnh bắt tạm giam bà Trương Mỹ Lan – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tập đoàn Vạn Thịnh Phát; Trương Huệ Vân – Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn quản lý Bất động sản Windsor;… Kết quả điều tra ban đầu xác định bà Lan cùng các đồng phạm đã có hành vi gian dối trong việc phát hành, mua bán trái phiếu để chiếm đoạt hàng nghìn tỷ đồng của người dân, giai đoạn năm 2018-2019.
4. Đau đầu bài toán room" tín dụng bất động sản
Năm 2022, dù dịch bệnh đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nóng một cách bất hợp lý. Chính vì vậy, tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết đến cuối tháng 4/2022, tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng 10,19% so với cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.
Trên thực tế, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản với lý do hết hạn mức (room) tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng đã cho thấy rõ tác động lên thị trường bất động sản khi thanh khoản của thị trường bị tắc.
5. Doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”
Năm 2022, cơn khát vốn của doanh nghiệp ngày càng trầm trọng, nhà đầu tư mất niềm tin sau khi thị trường chứng khoán, trái phiếu gặp khó. Doanh nghiệp thiếu vốn, nhiều dự án đình trệ, nhiều doanh nghiệp buộc phải cân nhắc nhiều giải pháp để tồn tại.
Do thị trường bất động sản đang rất khó khăn nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời “tự cứu mình” để tồn tại trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới, như phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, công trình; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO, mua lại trái phiếu trước thời hạn), điều này sẽ tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đã phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động thậm chí có tập đoàn giảm đến trên dưới 50% lực lượng lao động, tác động đến vấn đề an sinh xã hội, tác động đến nhiều hộ gia đình, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động, công nhân xây lắp, nhân viên môi giới, nhất là đang cận kề Tết Qúy Mão 2023.
Do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đói vốn đã phải vay vốn ngoài xã hội (tín dụng đen) với lãi suất rất cao đầy rủi ro, hoặc phải bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40-50% giá hợp đồng) tạo ra cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ hơn, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đây là sản phẩm hình thành trong tương lai.
6. Vingroup ra mắt công ty VMI JSC chia nhỏ bất động sản
Ngày 6/10/2022, Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI (VMI JSC) do ông Phạm Nhật Vượng là cổ đông chính cùng với các cổ đông khác trong đó có Vinhomes đã được thành lập. VMI JSC được thành lập với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội đầu tư bất động sản, quản lý các bất động sản và phát triển thị trường thứ cấp nhằm tăng thanh khoản và giá trị cho các bất động sản của Vinhomes.
Cụ thể, VMI JSC sẽ đầu tư một số lượng nhất định các bất động sản sẵn có hoặc hình thành trong tương lai của Vinhomes, sau đó giá trị bất động sản đươc chia thành 50 hoặc 200 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Các nhà đầu tư hợp tác với VMI JSC sẽ được công ty chứng nhận quyền tài sản và được phân chia lợi nhuận phát sinh từ quyền tài sản này tương ứng với tỷ lệ đầu tư.
Trong thời gian hợp tác kinh doanh, VMI JSC tính toán để đưa ra các chính sách hợp tác đầu tư linh hoạt dựa trên thực tế thị trường, đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận của các nhà đầu tư. Cụ thể là nhà đầu tư sẽ được hưởng toàn bộ lợi ích từ việc gia tăng giá trị của bất động sản trong thời gian đầu tư, đồng thời được VMI JSC cam kết mức lợi nhuận tối thiểu hàng năm để đảm bảo nhà đầu tư vẫn có thu nhập cố định trong trường hợp thị trường biến động bất lợi. Các chính sách hợp tác đầu tư sẽ được VMI JSC công bố công khai trên nền tảng thông tin bất động sản trực tuyến.
7. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản
Trong tháng 11/2022, Thủ tướng lập Tổ công tác giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp và một số địa phương trong thực hiện các dự án bất động sản.
Theo Quyết định do Phó thủ tướng Lê Văn Thành ký ngày 17/11, Tổ công tác gồm các thành viên là lãnh đạo ngành xây dựng, ngân hàng, tài chính, kế hoạch – đầu tư, tài nguyên môi trường và công an. Cụ thể, tổ trưởng Tổ công tác là Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Tổ phó là Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú và Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh.
Các thành viên gồm: Thứ trưởng Công an Lương Tam Quang; Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Nguyễn Cao Lục; Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi; Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân; Thứ trưởng Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Thị Bích Ngọc.
Tổ công tác sẽ rà soát, hướng dẫn gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh thành khác.
Bất động sản là ngành đang đóng góp 11% GDP, có quan hệ hữu cơ với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường này gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh, nhiều dự án ngừng trệ không tiếp tục triển khai do đói vốn từ đầu năm nay.
Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính là tắc nghẽn dòng vốn. Trong đó, tín dụng bị hạn chế; việc phát hành trái phiếu cũng không khả quan khi cơ quan quản lý có nhiều động thái siết thị trường, nhiều doanh nghiệp huy động trái phiếu sai phạm bị xử lý…
8. Bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng khó trong ngắn hạn
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam chia sẻ, cái khó cho doanh nghiệp nằm ở quy định về thu hút vốn, khó cho người tiêu dùng vì họ sẽ phải tích luỹ nhiều hơn, trả lãi nhiều hơn cho giấc mơ an cư lạc nghiệp ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, điểm sáng trong bức tranh trên theo ông Khương là động lực di dân về các khu đô thị vệ tinh. Như ở TP.HCM là khu vực Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Và đây cũng là động lực cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với các bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng thời gian thu hồi vốn phải từ 10 đến 20 năm thì bất động sản nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefiled Việt Nam, cho rằng thị trường Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư vì đồng nội tệ bình ổn. Quan trọng hơn dòng vốn FDI đổ vào khu vực bất động sản đang có sự thay đổi so với cách đây 5 năm.
9. Trình Quốc hội dự án Luật Đất đai sửa đổi
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội gồm 16 chương, 245 điều, trong đó giữ nguyên 28 điều; sửa đổi, 184 điều; bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều.
Những chính sách mới, quan trọng của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bao gồm 11 nội dung. Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của Nhà nước; quyền, nghĩa vụ của công dân đối với đất đai. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về các quyền của người sử dụng đất. Thứ ba, về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính, giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước – thị trường – xã hội. Thứ bảy, về phát triển quỹ đất, thị trường quyền sử dụng đất.
Thứ tám, về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý đất có nguồn gốc nông, lâm trường. Thứ chín, quy định về quản lý, sử dụng đất đa mục đích. Thứ mười, quy định về chuyển đổi số và cải cách hành chính. Mười một là thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Sau thời gian lấy ý kiến nhân dân (từ 3/1/2023 đến hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu, chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV (tháng 5/2023).
10. Đưa ra Xét xử vụ án Alibaba
Ngày 8.12, TAND TP.HCM mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền, xảy ra tại Công ty CP địa ốc Alibaba (gọi tắt Công ty Alibaba) đối với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm.
Thời gian xét xử dự kiến diễn ra từ ngày 8.12 – 6.1.2023, do thẩm phán Trần Minh Châu làm chủ tọa. Đại diện Viện KSND TP.HCM (VKS) có 3 kiểm sát viên, gồm: bà Lê Thị Đông, ông Phạm Văn Hiền và ông Châu Hoàng Sơn.
Đây là phiên tòa có nhiều bị hại nhất với 4.500 người, các bị hại phân bố đều ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước và tất cả các quận huyện của TP.HCM; hồ sơ vụ án có hơn 1 triệu bút lục và để thực hiện xét xử kéo dài, TAND TP.HCM đã phải chi ra hàng tỉ đồng cho công tác tổ chức.
Vụ án Alibaba có 23 bị cáo bị đưa ra xét xử về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và “rửa tiền” với hơn 4.500 bị hại và số tiền bị chiếm đoạt gần 2.400 tỉ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn ba tỉnh Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện (chủ tịch HĐQT Công ty Alibaba) là người chỉ đạo xuyên suốt toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền đi mua đất nông nghiệp theo khung giá đất Luyện chỉ định, sau đó chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa, chia thửa đất thành nhiều lô và định giá để bán cho các khách hàng.
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về Luật đất đai cũng như các quy định pháp luật khác, Luyện đã bán cho khách hàng bằng hợp đồng ký với Công ty Alibaba và các pháp nhân khác các lô đất trên cơ sở các thửa đất nông nghiệp (trên giấy) chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo đúng quy định của pháp luật. Có những thửa đất nông nghiệp Luyện chưa mua được nhưng vẫn phân lô bán cho khách hàng.
Theo dõi Phan An để cập nhật thông tin thị trường Bất động sản mới nhất, khách quan và chính xác.
