3 thương vụ đầu tư BẤT ĐỘNG SẢN của DONALD TRUMP và bài học rút ra

Phan An

21/07/2020

Dự định xây toà nhà cao nhất thế giới thì xảy ra khủng bố 11/9, khởi công 3 tháng thì nước sông Chicago rỉ vào mặt bằng xây dựng, xuống tiền mua lại một khách sạn tiêu điều giữa một khu vực xuống cấp trầm trọng,… đều là những chuyện đã xảy ra trong những thương vụ đầu tư bất động sản hàng đầu của Donald Trump mà những nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể rút ra bài học từ đó.

Khách sạn Grand Hyatt tại Grand Central: Người đầu tư bất động sản phải nhìn ra vàng giữa đống đổ nát

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-01

Khách sạn Grand Hyatt thịnh vượng ngày nay.

Khu vực xung quanh nhà ga Grand Central của thành phố New York ngày nay vô cùng nhộn nhịp, nơi đây sở hữu cảnh quan tràn đầy sinh khí với mặt bằng tuyệt đẹp, thuộc một vùng phát triển thịnh vượng và được chính quyền bảo vệ kỹ lưỡng.

Song ở những năm 70 của thế kỷ trước thì mọi chuyện hoàn toàn khác. Khi đó, khu vực này xuống cấp nghiêm trọng. Nó nhếch nhác, kiệt quệ và không ai chọn nó làm điểm đến trừ khi cần phải ghé nhà ga trung tâm.

Và khách sạn Commodore cũ kỹ nằm cạnh nhà ga đang gặp phải những rắc rối lớn. Vào một ngày tháng 5/1976, chủ khách sạn đã phải tuyên bố đóng cửa vĩnh viễn bởi tỷ lệ lấp đầy chỉ còn 33% và thua lỗ lên đến 4.6 triệu đô-la.

Điều này khiến hàng trăm người lao động mất việc và đông đảo người bán lẻ địa phương suy sụp tinh thần. Phải biết rằng, chính những người thuê của khách sạn này đã mang đến nguồn thu nhập cho họ trong nhiều năm qua!

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-02

Vị trí đắc địa của khách sạn Commodore liền kề nhà ga trung tâm.

Donald Trump đã lưu tâm đến việc này. Là một nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan, ông nhanh chóng nhận thấy vị trí đắc địa khi nằm kế nhà ga của khách sạn Commodore. Nó sẽ vực dậy cả một khu vực tiêu điều, mang đến nhiều công ăn việc làm nếu ông biến nó thành một khách sạn mới cóng và bóng loáng!

Tuy nhiên, Trump đã vấp phải nhiều phản đối cho rằng ông sẽ sa lầy khi đầu tư vào đây. Chính cha của ông cũng cho rằng “mua khách sạn Commodore vào thời điểm này thật chẳng khác nào đánh nhau để giành một chỗ trên tàu Titanic!”.

Nhưng với đầu óc nhìn xa trông rộng, Trump vẫn tin rằng đây là cơ hội đầu tư bất động sảntiềm năng, không chỉ mang đến lợi nhuận cho ông mà còn giúp vực dậy cả một khu vực đang xuống cấp.

Sau một thời gian dài đàm phán với chủ sở hữu, Trump đã thành công mua lại khách sạn với giá 10 triệu đô-la. Thậm chí, sau khi thuyết phục và chỉ ra cơ hội “trở mình” cho khu vực Grand Central, Trump còn được chính quyền New York giảm thuế bất động sản trong 40 năm, giúp ông tiết kiệm được hàng chục triệu đô-la!

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-03

Quầy bar tại khách sạn Grand Hyatt ngày nay.

Khai trương năm 1980, khách sạn Commodore đã khoác lên mình diện mạo và cái tên mới - Grand Hyatt, “bấm nút” khởi động cho quá trình hồi sinh khu vực Grand Central.

Ngày nay, nó là trọng điểm thịnh vượng của thành phố New York, có 4 mặt tiền là 4 tường kính, phản chiếu kiến trúc tuyệt vời của cả khu vực, in đậm dáng hình nguy nga trên nền trời Manhattan.

Bài học rút ra:

Tầm nhìn là vũ khí quan trọng hàng đầu trong đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư không nên vội đánh giá thấp một dự án căn hộ, một mảnh đất, một ngôi nhà chỉ bởi hiện trạng xung quanh nó.

Trước khi quyết định từ bỏ hay xuống tiền đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần tìm hiểu quy hoạch khu vực, những dự án lân cận sẽ mọc lên trong tương lai và tình hình phát triển dân cư xung quanh. Đây là những điểm mấu chốt quyết định một bất động sản có tăng giá trong tương lai hay không!

Tòa tháp và khách sạn quốc tế Trump Chicago: Sẵn sàng đối mặt với những vấn đề “từ trời rơi xuống”

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-04

Nét đẹp lộng lẫy của tòa tháp và khách sạn quốc tế Trump tại Chicago.

Tòa tháp và khách sạn quốc tế Trump tại Chicago được nhiều tờ báo đánh giá là khu vực tuyệt vời nhất của thành phố. Với thiết kế bất đối xứng hoàn hảo của mình, tòa nhà thống trị toàn bộ quang cảnh nhìn từ Cầu Đại lộ Michigan và gần West Wacker Drive.

Kế hoạch xây dựng tòa nhà này được Donald Trump bắt đầu từ năm 2000. Khi ấy, khắp nơi người ta bảo nhau rằng đây sẽ là tòa nhà cao nhất thế giới và Trump cũng đang đắm chìm trong niềm hào hứng trước viễn cảnh này.

Tuy nhiên, sau vụ khủng bố tấn công vào ngày 11 tháng 9 năm 2001, ông đã phải hạ thấp số tầng của tòa nhà xuống. Dẫu rất tiếc khi không thể xây dựng tòa nhà cao nhất thế giới nhưng ông không muốn biến nó thành mục tiêu của bọn khủng bố.

Sau khi quyết định hạ thấp quy mô, tòa tháp được thiết kế cao 92 tầng và sẽ là tòa nhà cao thứ hai Bắc Mỹ (sau tháp Sears), dự kiến mở cửa vào cuối năm 2007. Đây là một dự án tầm cỡ với chi phí vào khoảng 800 triệu đô-la.

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-05

Tòa tháp và khách sạn quốc tế Trump trong quá trình xây dựng.

Song, sau 3 tháng khởi công, lại có chuyện xảy ra, nước sông Chicago bắt đầu rỉ vào bên trong mặt bằng tòa nhà qua góc giao giữa phần vách ngăn và Cầu Đại lộ Wabash.

Ông và đội ngũ dự án xác định đây là một vấn đề nghiêm trọng và đã xử lý nó hết sức cẩn trọng, rồi mọi chuyện cũng ổn.

Sau đó, một yếu tố khác của tòa nhà lại gặp vấn đề - đó là thiết kế cấu trúc. Theo thiết kế ban đầu, tầng hầm và 14 tầng đầu tiên sẽ được xây trên khung thép và được gia cố thêm bê tông bên trên.

Khi đưa công trình ra đấu thầu thì Trump phát hiện ra rằng giá thép trên thế giới đang tăng cao khủng khiếp do hoạt động phát triển công nghiệp ở Trung Quốc ngốn quá nhiều nguồn cung thép trên thế giới.

Trump và đội ngũ đã quay lại phần thiết kế và cả tòa nhà được chuyển hết thành bê tông, tiết kiệm được vài triệu đô-la và đơn giản hóa phần hậu cần xây dựng.

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-10

Tòa tháp và khách sạn quốc tế Trump sở hữu vị thế ven sông thơ mộng.

Sau đó cũng có vài vấn đề nhiêu khê xảy ra nhưng Trump vẫn nỗ lực hết mình, duy trì sự bền bĩ nhằm ổn định lại mọi thứ ngay lập tức bất chấp trở ngại.

Cuối cùng, tòa nhà đã thật sự trở thành một thắng cảnh tuyệt vời, tích hợp CLB thể dục thẩm mỹ, khách sạn 5 sao, khu condo, các phòng khách VIP, nhiều cửa hiệu bán lẻ, gara xe,…

Bài học rút ra:

Nhà đầu tư bất động sản phải chấp nhận và gánh lấy trách nhiệm trước thực tế rằng dù chuẩn bị kỹ đến đâu đi chăng nữa thì mọi việc vẫn sẽ xảy ra theo cách của nó, vẫn có những vấn đề “từ trời rơi xuống”.

Miễn là người đầu tư bất động sản có một thái độ đúng đắn, không tự mãn, biết mình đang làm gì thì sẽ có thể giữ mọi vấn đề trong tầm kiểm soát.

Với những nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ thì những vấn đề đó có thể là dự án chậm tiến độ bàn giao, gặp trục trặc tài chính trong khi đang sử dụng đòn bẩy vay nợ ngân hàng,...

Khi những rắc rối xảy ra hãy kiên cường ổn định lại mọi thứ ngay lập tức hoặc thay đổi phương pháp so với dự định đầu tư ban đầu để vạch ra hướng giải quyết.

Tháp Trump World: Ngoài vị trí, nhà đầu tư bất động sản cũng cần xét kỹ các yếu tố khác

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-08

Tiền sảnh sang trọng của tháp Trump World.

Vào năm 1994, khu đất tòa tháp Trump World vốn là một tòa nhà hai tầng nằm đối diện trụ sở Liên Hợp Quốc tại New York, thuộc sở hữu của một hiệp hội kỹ sư.

Hiệp hội này đã quyết định rao bán tòa nhà để chuyển trụ sở đến một khu vực khác. Họ tin rằng sẽ bán tòa nhà được giá cao bởi vị trí trung tâm của nó. Và Trump cũng đánh giá cao vị trí của tòa nhà này.

Song có một điều khiến ông đắn đó là quy định về độ cao xây dựng: Bất kỳ một cấu trúc xây dựng mới nào cũng không được có diện tích sàn lớn hơn 10 lần diện tích của khu đất.

Tức là nếu ông mua tòa nhà này, ông sẽ chỉ có thể thể cải tạo, xây dựng lại một tòa nhà khác có diện tích sàn không hơn 34,370m2 bởi diện tích khu đất chỉ có 3,437m2.

Vốn nổi tiếng là nhà đầu tư bất động sản tầm cỡ, quy định này sẽ cản trở Trump kiến tạo một công trình xứng tầm với tên tuổi của ông và mức giá cao của khu đất.

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-07

Nhờ sở hữu độ cao ấn tượng, từ tháp Trump World có thể nhìn ra sông Hudson rộng lớn.

Nhưng rồi ông đã tìm ra chìa khóa giải quyết vướng mắc này, đó là quy định cho phép chuyển đổi quyền sở hữu không gian trên cao không sử dụng của một mảnh đất cho mảnh đất liền kề.

Nắm bắt được điều đó, ông và đối tác của mình – Tập đoàn Daewoo quyết định “xuống tiền” 52 triệu đô-la để mua tòa nhà từ Hiệp hội kỹ sư và quyền sử dụng không gian trên cao từ 7 khu đất kế cận.

Cuối cùng, ông đã được thành phố New York chấp thuận xây dựng tòa tháp có diện tích sàn 63,000m2 với 376 căn hộ chung cư. Và đây là tòa nhà cao nhất thành phố New York lúc bấy giờ!

Ngày nay, tháp Trump World là một trong những tòa nhà chung cư sang trọng bậc nhất thế giới với giá bán trung bình một căn hộ lên đến 13.5 triệu đô-la!

dau-tu-bat-dong-san-donald-trump-09

Donald Trump vốn nổi tiếng với danh mục đầu tư bất động sản tinh tế ở từng chi tiết.

Trump đã sẵn sàng trả giá cao cho một bất động sản vị trí tốt nhưng không phải lúc nào cũng vậy, như trường hợp khu nhà tại Đại lộ Công viên 450 ở Manhattan.

Nó sở hữu một vị trí đắc địa trên lý thuyết nhưng được xây dựng với một mặt tiền “bất thường” với những cửa sổ có hình cong.

Các cửa sổ này có tạo dáng bắt mắt nếu nhìn từ bên ngoài nhưng bất tiện với người sống bên trong bởi được đặt ở độ cao khác thường so với sàn và trần nhà. Đồng thời, hệ thống sưởi đặt nhô ra, chiếm phần không gian sàn có thể sử dụng.

Không gian không phù hợp cùng các cửa sổ được thiết kế vụng về khiến nó không thể có giá cho thuê cao trừ khi cải tạo lại từ đầu, nhưng đây là một giải pháp cực kỳ tốn kém. Vì thế, nó đã không nằm trong danh mục đầu tư bất động sản của Donald Trump.

Bài học rút ra:

Giới đầu tư bất động sản vẫn truyền tai nhau khẩu quyết “vị trí, vị trí, vị trí” nhưng như thế là chưa đủ. Để đạt được lợi nhuận kỳ vọng, bên cạnh vị trí, người đầu tư bất động sản cần lưu tâm đến những vấn đề khác như thiết kế, giá bán, pháp lý, mục đích sử dụng,…

Bài viết liên quan

Rever

6 màn kịch lừa đảo mua bán nhà đất và cách phòng tránh để không trở thành nạn nhân

Hoạt động mua bán nhà đất diễn ra hàng ngày với giá trị mỗi hợp đồng mua bán nhà đất lên tới hàng tỷ đồng. Nếu không thật kỹ lưỡng, bạn rất có thể rơi vào những màn kịch lừa đảo hết sức tinh vi. Hãy cùng Rever đi tìm những mánh khoé lừa đảo phổ biến nhất hiện nay.

21/07/2020

GỌI NGAY: 0901 577 579